Cosa c’è davvero nel piano casa europeo

La Commissione Ue ha presentato il suo piano casa per l’emergenza abitativa ma di strumenti concreti ce ne sono molto pochi e i poteri di azione restano nelle mani dei singoli Stati.

È durata appena cinque minuti a Strasburgo la presentazione del commissario europeo all’Energia e la Casa, Dan Jorgensen, di quello che la Commissione Europea definisce il primo storico piano Ue per la casa. Dopo mesi di attesa, tre anni di lavoro (iniziato sul finire della precedente legislatura) e una commissione speciale che ha lavorato per tutto il 2025 la Commissione ha finalmente presentato il suo piano per affrontare l’emergenza abitativa, che affligge tutto il continente da oltre un decennio. Un piano infarcito di propositi che però di concreto e di nuovo vede ben poco. Si parla di un rabbocco di 10 miliardi di euro al programma InvestEU, oltre alla nascita di una serie di piattaforme con enti pubblici e privati per fronteggiare la carenza di case. L’obiettivo è costruire 650.000 alloggi in più all’anno per dare casa a chi non ce l’ha e far calare i prezzi di affitti e compravendite in un mercato in impennata dal 2015. I problemi del piano però sono due: non ci sono veri fondi a disposizione e, soprattutto, l’Ue non ha competenza diretta su abitazioni ed edilizia (né sugli affitti brevi) per cui i propositi si tramutano di fatto in accorati suggerimenti agli Stati.

L’Affordable Housing Plan per il momento si limita a fare il punto della situazione in Europa e a elencare obiettivi il cui raggiungimento però non è semplice e, soprattutto, non è nelle mani dell’Ue, che in tema di edilizia residenziale e di costruzioni non ha praticamente poteri. La leva finanziaria messa in campo davvero è minuscola al confronto, ad esempio, di quella del piano di difesa, che viaggia sugli 800 miliardi di euro. “Non c’è nulla di nuovo, l’annuncio è in linea con quello che ci aspettavamo”, commenta a caldo a CondominioNotizie un policy advisor del comparto casa a Bruxelles subito dopo la presentazione del piano, “di fondi nuovi, come immaginavmo, non ce ne sono”. Chi è interessato trova qui il testo del piano.

IL PROBLEMA ABITATIVO IN EUROPA
La crisi abitativa riguarda tutto il Vecchio continente da oltre un decennio. I prezzi delle case sono saliti 4 volte più velocemente dei salari dal 2015 a oggi e avere una casa costa agli europei il 60% i più di dieci anni fa. Costruire nuovi edifici, inoltre, non è semplice in un contesto in cui si fa fatica anche a manutenere gli immobili di edilizia residenziale. I privati investono poco in progetti le cui locazioni devono essere per forza basse.

La crisi abitativa in Europa riguarda decine di milioni di cittadini ed è aggravata dal costo dell’energia. Nel 2024 oltre 40 milioni di europei non erano in grado di pagare il riscaldamento di casa. I senzatetto sono aumentati a 1,3 milioni di persone, di cui 400.000 bambini. Poi c’è il tema delle giovani coppie (particolarmente caro al PPE) e quello degli studenti Erasmus (più caro al PSE e alla sinistra) che fronteggiano un caro vita spaventoso che rende lo studio all’estero a dir poco un privilegio. In più ci sono molti limiti alle costruzioni e alle concessioni edilizie che l’Ue promette di aiutare gli Stati membri a ridurre con un pacchetto di misure che arriverà però solo nel 2027. Cosa conterrà non è chiaro: un primo rischio può essere la revisione dei limiti di tutela dell’ambiente (che è già iniziata con la retromarcia sul Green Deal); in seconda battuta per quanto l’Ue chieda agli Stati di semplificare le norme sarà difficile passare sopra a vincoli statali paesaggistici, a quelli ambientali e a quelli delle sovrintendenze (che in Italia sono un incubo per i costruttori).

Insomma, un nodo di Gordio fatto di norme locali e ambientali, di crisi energetica e di mancanza di fondi diretti. Basti pensare che la voce housing non ha neppure un capitolo proprio nel budget dell’Unione 2021-2027, anche se il problema non è affatto nuovo. Un report della speciale task force sull’emergenza abitativa nell’Ue stilato nel lontano 2018 parlava di una necessità di fondi pari a 57 miliardi l’anno per cominciare a risolvere il problema. Nel piano presentato a fine 2025 l’esigenza, secondo la Commissione, è diventata di 150 miliardi l’anno. Tanto costano, secondo Bruxelles, quei 650.000 alloggi in più oltre all’1,6 milioni di nuove case che già ogni anno vengono costruite in Europa. Come mai un’emergenza tale non è stata neppure vista nel 2021 per non meritare almeno un capitolo di bilancio?

A oggi gli Stati possono accedere a una serie di strumenti per l’edilizia, fra cui Fondi di Coesione, programmi LIFE, Horizon e InvestEU (l’erede del vecchio piano Junker che dovrebbe stimolare gli investimenti in Europa). È proprio questo piano che nell’immediato riceverà dalla Commissione un’iniezione di 10 miliardi di euro per far fronte alla crisi abitativa. InvestEU però non ha fondi diretti per finanziare progetti, si tratta di soldi che fanno da garanzia agli investimenti di istituzioni finanziarie (come BEI e CEB) che a loro volta danno liquidità agli sviluppatori. E non a tasso zero.

IL PIANO DA 375 MILIARDI DI EURO

L’Affordable Housing Plan parla poi di coinvolgere le istituzioni finanziarie un piano teorico da 375 miliardi di euro di investimenti che arriveranno tramite investitori privati, principalmente bancari, in cui un ruolo chiave lo avranno la Banca Europea degli Investimenti (BEI), la Banca Europea per la Ricostruzione e lo Sviluppo (BERS) e la Banca per lo Sviluppo del Consiglio d’Europa (CEB). E qui si pone però un corto circuito. L’azione di Bruxelles, anche nelle parole di chi ha preso parte al dibattito a partire dal commissario Jorgensen, parte dall’idea che l’attuale crisi sia una conseguenza della speculazione del mercato abitativo che in ogni modo, dicono a Bruxelles, dovrà essere evitata in futuro. Come saranno convinti allora i privati a partecipare a un mastodontico piano casa in cui dovrebbero investire decine di miliardi di euro di progetti da qui al 2029? Includere una quota di social o affordable housing nei piani di edilizia residenziale è un conto ma escludere la logica di mercato difficilmente terrà vicini gli investitori privati, tanto più che i tassi di interesse della BEI non sono attraenti.

I LIMITI AGLI AFFITTI BREVI

Infine il piano casa punta il dito contro gli affitti brevi e il turismo di massa ma ancora una volta non indica quali strumenti concreti mettere in piedi per arginarne gli effetti negativi, limitandosi a promettere un’azione della Commissione nel 2026. Il progetto è quello di individuare i territori più “stressati” dagli affitti brevi per consentire in queste aree di limitarne le conseguenze imponendo dei limiti. Un’idea a cui lavorano da mesi diversi sindaci delle grandi metropoli europee (Roma e Milano incluse). Quali siano gli strumenti però al momento non è dato sapere e, soprattutto, l’Ue non ha potere di intervenire sugli affitti, su cui in Italia neppure i sindaci che la Commissione vuole coinvolgere hanno facoltà di imporre veri limiti. Resta una competenza statale con intervento (frequente) dei giudici. L’unico strumento citato nel piano è l’introduzione di nuovi obblighi per le Ota, ovvero le grandi piattaforme come Booking e Airbnb, che dovranno fornire dati, assegnare codici agli host ed effettuare controlli. Ma non si tratta di una norma nuova frutto dell’Affordable Housing Plan, è invece un regolamento del 2024 che diventerà operativo a maggio 2026. Una norma che tra l’altro le piattaforme stanno combattendo giuridicamente prima ancora che venga implementata.

Insomma, chi si aspettava un piano epocale o rivoluzionario che desse una iniezione di adrenalina all’edilizia europea dovrà rimettere lo Champagne in frigorifero e aspettare i dettagli del 2026 o, ancora meglio, il prossimo piano finanziario pluriennale 2028-2034. Nel frattempo il Governo italiano continua a lavorare al piano casa italiano i cui fondi però sono limitati e che dovrà probabilmente attingere, come ha anticipato il ministro Giorgetti alcune settimane fa, ai fondi europei per il clima.

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di Andrea Battistuzzi – Giornalista
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