L’Imu delle aree urbane F/1 senza rendita catastale

Aree urbane censite in categoria catastale F/1 –Chiarimenti giurisprudenziali in materia di  Imu

Con la recente sentenza n. 26673 del 3 ottobre 2025, la sezione tributaria della Corte di Cassazione è intervenuta in tema di qualificazione fiscale delle aree urbane fornendo importanti chiarimenti in merito alla loro assoggettabilità all’Imu, e in particolare sulla aree F/1 senza rendita catastale.

La pronuncia della Corte conferma l’interpretazione consolidata secondo la quale, ai fini Imu, è determinante la potenzialità edificatoria dell’area desumibile dagli strumenti urbanistici vigenti.

Le aree urbane censite al Catasto fabbricati nella categoria F/1, pur prive di rendita catastale, devono essere considerate “aree fabbricabili”, se da un punto di vista urbanistico risultano edificabili.

La Corte ha chiarito diverse questioni aperte sul tema. Intanto che le aree urbane non sono assimilabili né ai fabbricati perché manca un edificio o una struttura coperta né ai terreni agricoli perché hanno perso, a seguito trasformazioni, tale natura agricola.

Inoltre, secondo i giudici, se lo strumento urbanistico comunale prevede per tali aree una potenzialità edificatoria, queste aree devono essere considerate edificabili e, come tali, assoggettate all’imposta municipale propria. La base imponibile sarà costituita in questo caso dal valore “venale” nel comune mercato immobiliare dell’area.

La sentenza precisa inoltre che solo le aree urbane aventi natura pertinenziale e accatastate unitariamente al fabbricato principale possono essere escluse dall’Imu autonomamente, restando fiscalmente assorbite nel tributo dovuto per il fabbricato stesso.

Secondo la normativa vigente si considera parte integrante del fabbricato l’area che:

• è accatastata unitariamente all’immobile principale;
• è qualificabile come pertinenza ai fini urbanistici.

In mancanza di tali presupposti, anche un’area adiacente a un fabbricato potrebbe essere soggetta autonomamente all’Imu come area edificabile.

Alla luce di quanto sopra, è quindi opportuno che i contribuenti che possiedono aree urbane censite in categoria F/1, anche se prive di rendita catastale:

a) verifichino la destinazione urbanistica dell’area secondo lo strumento urbanistico comunale vigente;

b) se l’area risulta edificabile, determinino il valore “venale” in commercio alla data del 1° gennaio dell’anno di imposta.

c) procedano al versamento dell’Imu dovuta sull’area edificabile nei termini ordinari.

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di Francesca Bonanata, commercialista
studiobonanata@gmail.com