Algoritmi e tabelle millesimali: i software e il calcolo delle spese condominiali

Che valore legale hanno i software che gestiscono conti e tabelle millesimali nei nostri condomini? Problemi pratici e soluzioni utili di gestione

Le tabelle millesimali sono da sempre uno dei terreni più delicati e controversi nella vita condominiale. Basta un errore di calcolo o una diversa interpretazione dei criteri di ripartizione per generare contenziosi che finiscono in tribunale.

Negli ultimi anni, tuttavia, l’arrivo di software gestionali e algoritmi di calcolo ha aperto nuovi scenari: calcoli più veloci, meno errori materiali, possibilità di integrare dati catastali e planimetrie. Ma sorge spontanea una domanda: i risultati ottenuti da questi strumenti digitali hanno davvero valore anche davanti al giudice?

Il quadro normativo di riferimento

Il Codice Civile, all’art. 68 e 69 disp. att. c.c., fissa i principi fondamentali:

• i millesimi devono essere calcolati in proporzione al valore dell’unità immobiliare rispetto all’intero edificio;
• le tabelle possono essere corrette solo in caso di errore o mutate condizioni dell’immobile.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione è costante: la revisione delle tabelle millesimali è ammessa soltanto nei casi previsti dalla legge, mentre la tabella approvata dall’assemblea rimane vincolante fino a nuova approvazione con le maggioranze necessarie o rettifica da parte del giudice.

È importante sottolineare che nessuna norma vieta l’uso di strumenti digitali: ciò che conta non è lo strumento utilizzato (manuale, Excel, software o algoritmo), bensì il rispetto dei criteri legali, l’approvazione da parte dell’assemblea e la validazione tecnica da parte di un professionista abilitato.

Cosa fanno davvero software e algoritmi

I programmi digitali oggi disponibili sul mercato consentono di:

• automatizzare i calcoli su superfici, volumi e valori degli immobili;
• incrociare dati catastali e planimetrie digitali, riducendo gli errori materiali;
• offrire simulazioni di ripartizione delle spese, utile ad esempio per verificare scenari alternativi prima di proporre una modifica all’assemblea.

Alcuni software di nuova generazione, inoltre, integrano anche sistemi di verifica automatica delle incongruenze, segnalando discrepanze tra planimetrie e dati catastali. Ciò può rappresentare un vantaggio importante per l’amministratore, che può così proporre all’assemblea tabelle millesimali più trasparenti e documentate.

Va però chiarito un punto: l’algoritmo non sostituisce il tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra). È uno strumento di supporto, capace di ridurre i margini di errore e velocizzare i processi, ma la responsabilità finale resta sempre del professionista che redige o valida la tabella.

Esempi pratici

• Caso favorevole: un condominio decide di ricalcolare i millesimi con l’ausilio di un software. Il tecnico incaricato utilizza lo strumento, elabora le nuove tabelle millesimali e l’assemblea le approva con le maggioranze previste. Risultato: tabelle più precise, trasparenti e difficilmente contestabili;
• Caso conflittuale: un condomino contesta la nuova tabella sostenendo che il software abbia sbagliato i calcoli. In sede giudiziaria, il giudice non valuterà l’affidabilità del programma, ma verificherà la correttezza dei criteri applicati e il rispetto della legge. In altre parole: il problema non è lo strumento, ma l’uso che se ne fa;
• Caso realistico: alcuni tecnici potrebbero utilizzare programmi che permettono di presentare simulazioni direttamente in assemblea. Questo consente ai condomini di comprendere meglio l’impatto di una revisione sui propri millesimi. Una maggiore trasparenza può ridurre i conflitti e accelerare le decisioni, ma richiede che il tecnico validi ogni scenario prima che diventi ufficiale.

Il ruolo dell’amministratore

L’amministratore di condominio può proporre l’adozione di strumenti digitali per semplificare i calcoli e migliorare la trasparenza verso i condomini. Tuttavia, non può redigere in autonomia le tabelle millesimali: deve sempre affidarsi a un tecnico qualificato.

Il suo compito principale diventa quindi quello di spiegare ai condomini che il software è un aiuto, non una verità assoluta; l’approvazione assembleare rimane obbligatoria; la validazione tecnica è imprescindibile per garantire la correttezza dei criteri applicati.

Inoltre, il digitale può rappresentare un’occasione per rafforzare la fiducia tra amministratore e condomini: presentare calcoli chiari, simulazioni comprensibili e documentazione integrata riduce il sospetto di favoritismi o errori.

Gli algoritmi possono certamente rendere più semplice e trasparente la gestione delle tabelle millesimali, ma non cambiano le regole di fondo.
Le norme restano le stesse: correttezza dei criteri, approvazione assembleare e responsabilità tecnica.

Il digitale, insomma, non sostituisce la legge né il ruolo del professionista, ma può rappresentare un valido alleato per amministratori e condomini che vogliano ridurre errori, tempi e conflitti. Guardando al futuro, l’evoluzione dei software potrebbe addirittura aprire la strada a banche dati nazionali integrate, capaci di incrociare in tempo reale i dati catastali con quelli condominiali. Un’innovazione che, se supportata da un adeguato quadro normativo, potrebbe rivoluzionare il modo in cui si gestiscono tabelle millesimali e spese nei nostri condomini.

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Di Claudia Morselli, esperta marketing e IA
claudia.morselli@gmail.com