Ristrutturazioni, se cambio residenza o vendo l’immobile perdo le detrazioni fiscali?

Chi beneficia delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni in caso di cambio di residenza? E in caso di vendita dell’unità immobiliare ristrutturata? Scopriamo cosa prevede la normativa e cosa devono sapere condomini e amministratori.

Il cambio di residenza del contribuente non fa decadere il diritto alle detrazioni fiscali previste per interventi di ristrutturazioni edilizie, ecobonus, bonus facciate, superbonus e simili, quando l’immobile resta di sua proprietà. In altre parole, anche se un condomino, proprietario di un appartamento oggetto di intervento agevolato, trasferisce la propria residenza in un altro Comune, continuerà a beneficiare delle quote residue della detrazione (ad esempio le rate annuali rimanenti per le spese sostenute), purché l’immobile resti di sua proprietà. Vediamo i casi specifici.

Cosa succede in caso di vendita dell’immobile?

In caso di vendita dell’immobile oggetto degli interventi, l’art. 16-bis, comma 8, del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi, D.P.R. 917/1986) stabilisce che: “La detrazione non utilizzata in tutto o in parte dal venditore è trasferita per i rimanenti periodi d’imposta all’acquirente dell’unità immobiliare, salvo diverso accordo delle parti formalizzato nell’atto di compravendita.”

Ciò significa che:

1. In automatico, la detrazione residua passa all’acquirente dell’immobile;
2. Eccezione: le parti possono pattuire, nell’atto di compravendita, che le detrazioni residue restino al venditore.

Esempio pratico

Immaginiamo che il signor Rossi abbia effettuato nel 2022 lavori di ristrutturazione sul proprio appartamento in condominio per 50.000 euro, con detrazione al 50% da suddividere in 10 rate annuali da 2.500 euro. Nel 2025 decide di vendere l’immobile:

• Se nel rogito non viene inserita alcuna clausola specifica, il diritto a usufruire delle rate residue delle detrazioni fiscali (per gli anni 2025-2031) passerà in automatico all’acquirente;
• Se nel rogito le parti convengono espressamente che le detrazioni restano al venditore, allora il signor Rossi continuerà a detrarre le quote residue, pur non essendo più proprietario dell’immobile.

Cosa cambia per gli interventi condominiali?

Per le detrazioni fiscali legate a ristrutturazioni sulle parti comuni del condominio (es. facciate, cappotto, tetto), la disciplina è la stessa:

• la quota di detrazione spettante al singolo condomino segue le regole indicate sopra;
• in caso di vendita, le rate residue passano all’acquirente salvo diverso accordo nell’atto notarile.

Cosa succede se l’immobile viene donato?

In caso di donazione dell’immobile, la detrazione residua si trasferisce automaticamente al donatario (chi riceve l’immobile), secondo la risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 30/E/2019. A differenza della compravendita, non è possibile pattuire diversamente.

Cambia qualcosa per il Superbonus 110%?

Le regole sono le stesse:

• il diritto alle rate residue del Superbonus segue le disposizioni generali dell’art. 16-bis, comma 8, TUIR;
• in assenza di specifiche clausole, la detrazione passa all’acquirente;
• le parti possono accordarsi per mantenere le rate residue in capo al venditore (Circolare 24/E/2020).

Il semplice cambio di residenza non comporta la perdita del diritto alle detrazioni fiscali per lavori su immobili di proprietà. In caso di vendita dell’immobile, le rate residue delle detrazioni si trasferiscono in automatico all’acquirente, salvo diverso accordo nell’atto di compravendita. Gli amministratori di condominio dovrebbero informare i condomini su questi aspetti per evitare malintesi o contenziosi futuri.

LEGGI ANCHE
Algoritmi e tabelle millesimali: i software e il calcolo delle spese condominiali

Di Giovanni Condo, responsabile amministrativo Condominio Zero Pensieri
redazione@condominionotizie.it