Parti comuni in condominio: cosa cambia con la modifica dell’articolo 1118 del codice civile

Con la proposta di legge presentata a fine 2025 alla Camera si concretizza un principio già adottato dalle corti sull’uso delle parti comuni

L’11 novembre 2025 è stata presentata alla Camera dei Deputati una proposta di legge che interviene in modo mirato sulla disciplina delle parti comuni del condominio. Tra le modifiche più significative, l’articolo 1 della proposta riscrive il primo comma dell’articolo 1118 del codice civile, norma cardine in materia di diritti dei condomini sulle parti comuni. Si tratta di un intervento apparentemente minimale, ma destinato ad avere ricadute concrete nella gestione quotidiana dei condomìni, soprattutto in termini di equità, ripartizione dei diritti e riduzione del contenzioso.

Il testo a confronto: cosa cambia davvero

Articolo 1118 c.c. – Testo attualmente vigente

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene, salvo che il titolo disponga altrimenti.

Articolo 1118 c.c. – Testo proposto

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene, salvo che si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa.

Dal “titolo” all’“utilità concreta”: il cambio di paradigma

Il passaggio chiave è l’eliminazione del riferimento al “titolo” (atto di acquisto o regolamento condominiale contrattuale) come unico strumento di deroga alla proporzionalità millesimale.

Con la nuova formulazione non è più decisivo ciò che è scritto negli atti ma diventa centrale la funzione reale della parte comune e il modo in cui essa serve (o non serve) i singoli condomini.

In sostanza, il legislatore propone di allineare la proprietà comune all’effettiva utilità, recependo un orientamento ormai consolidato della Corte di Cassazione, secondo cui non tutte le parti comuni devono necessariamente appartenere, nella stessa misura, a tutti i partecipanti al condominio.

Perché questa modifica: il recepimento della giurisprudenza

Negli ultimi anni dalla giurisprudenza di legittimità è più volte emerso che una parte comune può essere tale solo per alcuni condomini mentre non lo è per gli altri, che il criterio millesimale non è assoluto e che l’utilità concreta del bene è elemento decisivo.

La proposta di legge non introduce quindi un principio nuovo, ma lo cristallizza in una norma chiara, riducendo l’incertezza interpretativa e il ricorso al giudice. Dall’esame della nuova norma deviamo quali sono i vantaggi per i condomini:

1. Maggiore equità sostanziale

I condomini che non traggono alcun beneficio da una parte comune non vedrebbero più riconosciuto un diritto (e, indirettamente, un peso gestionale) puramente teorico.

• Minore contenzioso

La norma fornisce un criterio oggettivo – la destinazione funzionale – che dovrebbe limitare le interpretazioni arbitrarie e le liti condominiali.

• Coerenza con la ripartizione delle spese

Il principio è in linea con l’articolo 1123, comma 2, c.c., che già prevede la ripartizione delle spese in base all’uso.

Svantaggi e criticità da non sottovalutare

1. Maggiore complessità applicativa

Stabilire se e in che misura una parte comune “serve i condomini in misura diversa” potrà generare sicuramente delle discussioni assembleari, la necessità di perizie tecniche e responsabilità maggiori per l’amministratore.

• Rischio di nuove contestazioni

La nozione di “misura diversa” non è sempre immediata e potrebbe diventare terreno di scontro, soprattutto nei condomìni complessi. In tal modo l’obiettivo che si cerca di raggiungere, la diminuzione delle controversie giudiziali, potrebbe addirittura aumentare qualora questa norma dovesse sostituire la precedente.

Chi ne trarrebbe vantaggio se la norma venisse approvata

Condomini “non utilizzatori”:

i proprietari di negozi al piano terra rispetto all’ascensore, i condomini senza box auto rispetto a corselli o rampe, le unità non servite da determinati impianti.

Amministratori di condominio

Una norma più chiara riduce il margine di discrezionalità e consente decisioni meglio difendibili in sede assembleare e giudiziaria.

Sistema giudiziario

Meno ambiguità normative significa meno cause, con beneficio per l’intero sistema.

Esempio pratico: l’ascensore

In un edificio con negozi al piano terra senza accesso all’ascensore e appartamenti ai piani superiori. Oggi è spesso necessario richiamare il titolo o la giurisprudenza per giustificare una diversa incidenza del diritto. Con la nuova formulazione dell’art. 1118 c.c., il principio sarebbe direttamente previsto dalla legge: l’ascensore è una cosa comune destinata a servire i condomini in misura diversa.

Ma anche in questo caso non è detto che i conflitti diminuiscano: in molti casi anche chi non ha l’uso abituale dell’ascensore può averne bisogno. Infatti, non pochi sono i negozi che debbono accedere al tetto o al lastrico solare comune per la manutenzione della propria antenna privata, per la manutenzione di pannelli solari di proprietà individuale o poter accedere ai contatori idrici che spesso sono collocati in locali tecnici comuni posti in copertura. In questi casi che dal titolo risulta che devono contribuire alle spese ma non ne hanno un uso concreto, ma potenziale, devono pagare o non devono farlo?

La modifica dell’articolo 1118 del codice civile rappresenta, nell’intento di coloro che lo hanno formulato, un intervento di chiarimento normativo, più che una rivoluzione. Tuttavia, il suo impatto pratico potrebbe essere meno rilevante di quello che si pensa, anche se sposta l’attenzione dalla proprietà astratta all’utilità concreta delle parti comuni.

L’obiettivo è quello di una scelta che va nella direzione di una gestione condominiale più equa, moderna e coerente con la realtà degli edifici, ma che richiederà competenze tecniche sempre maggiori e capacità di mediazione da parte degli amministratori.

Di Giovanni Condo, responsabile amministrativo Condominio Zero Pensieri
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