La prelazione dello Stato sugli immobili di interesse storico e artistico

Una recente pronuncia della Cassazione inquadra il diritto di prelazione dello Stato che è prevalente rispetto al pagamento del prezzo da parte del ministero

I beni immobili di valore artistico e storico godono di una particolare tutela che li inquadra in un segmento particolare di mercato, normato e regolato in modo diverso dagli immobili tradizionali. Si tratta di una disciplina particolare che rientra nella legislazione speciale inquadrata dal decreto legislativo del 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), il quale attribuisce allo Stato un diritto di prelazione.

Prima di spiegare il funzionamento di questa disciplina va fatto cenno all’obbligo della cosiddetta “denuncia”, previsto dall’art. 59 del Codice dei beni culturali. Tale norma stabilisce, al comma primo, l’obbligo, di denunciare, al Ministero dei Beni Culturali, gli atti che “…trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o (limitatamente beni mobili) la detenzione di beni culturali sono denunciati al Ministero…”. L’obbligo di denuncia in parola è sancito in capo all’alienante ovvero all’acquirente, così come in capo all’erede ovvero al legatario quando i beni pervengono a seguito di una successione mortis causa a titolo universale ovvero particolare.

La denuncia è propedeutica all’esercizio del diritto di prelazione, ai sensi dell’art. 60, comma primo, del Codice in oggetto, il quale stabilisce, tra l’altro, che “…Il Ministero o, nel caso previsto dall’articolo 62, comma 3, la regione o (( gli altri enti pubblici territoriali interessati), hanno facoltà di acquistare in via di prelazione i beni culturali alienati a titolo oneroso o conferiti in società, rispettivamente, al medesimo prezzo stabilito nell’atto di alienazione o al medesimo valore attribuito nell’atto di conferimento…”.

In particolare, dalla lettura di questa norma, emerge che il diritto d’acquisto è riconosciuto allo Stato, nelle sue diverse declinazioni territoriali, soltanto per quei beni che sono oggetto di un atto di trasferimento a titolo oneroso. Ma come si applica questa norma concretamente?

Il notaio che si trova a preparare il rogito in un atto di alienazione di un bene immobile, per il quale ricorre la dichiarazione di interesse artistico e storico, si occuperà di segnalarlo al ministero competente affinché quest’ultimo possa esercitare eventualmente il diritto di prelazione.

Va precisato che la valutazione che la pubblica amministrazione sia chiamata a compiere in merito all’opportunità di esercitare o meno il diritto di prelazione deve ascriversi al novero del cosiddetto esercizio del potere discrezionale della p.a., la cui volontà viene resa a seguito di un processo amministrativo procedimentalizzato il quale, come tale, qualora se ne contesti la legittimità, sfugge alla cognizione del giudice ordinario, essendo, piuttosto, ascritta a quello del giudice amministrativo.

In questa direzione, le Sezioni Unite Civili, hanno statuito che “…trattasi pertanto di una vicenda di stampo pubblicistico, in cui la PA agisce in condizioni di supremazia ed emette, all’esito di una fase procedimentalizzata a garanzia sua e delle stesse parti, un provvedimento di tipo autoritativo della cui legittimità non può che conoscere il giudice amministrativo…”. (Cass. Civ., Sez. Un., Sent. n. 10619 del 3 maggio 2010).

IL NODO GIURIDICO

Il dato giuridico saliente che emerge in questa particolare fattispecie negoziale è il seguente: il pagamento del prezzo, da parte della pubblica amministrazione interessata, non costituisce un inadempimento. In tal senso, la giurisprudenza consolidata formatasi sul tema, precisa che il trasferimento della proprietà del bene avviene indipendentemente dal pagamento del prezzo da parte della pubblica amministrazione.

Questo significa che in questa particolare fattispecie negoziale, interessata anche da profili pubblicistici, tra la consegna del bene e il pagamento del prezzo non v’è una reciproca corrispettività. Questo significa che l’esecuzione dell’una prestazione non è condizionata all’esecuzione dell’altra.

L’interesse dello Stato a preservare la proprietà del bene immobile d’interesse artistico e storico prevale anche sull’esecuzione della sua prestazione avente a oggetto il versamento del prezzo. Questo, naturalmente, non significa che l’alienante non sia tutelato, a fronte dell’omesso pagamento del prezzo d’acquisto da parte della pubblica amministrazione, potendo questi far valere la responsabilità di quest’ultima nelle sedi competenti.

Quanto esposto è corroborato anche dall’orientamento giurisprudenziale a mente del quale “…il provvedimento con il quale l`amministrazione esercita il diritto di prelazione segna il passaggio allo Stato della proprietà del bene, mentre il pagamento del prezzo in favore dell`avente diritto non integra condizione o requisito di detto trasferimento, salva restando, ove l`amministrazione stessa non provveda nei modi e nei termini all`uopo prescritti, la sua responsabilità quale debitrice inadempiente…”.  Cass. Civ., Sez. Prima, Sentenza n. 7142 del 5 agosto 1996; Ibidem, Sez. Prima, Sentenza n. 5206 del 29 novembre 1989; Ibidem, Sez. Prima, Sentenza  n. 13779 del 13 giugno 2007).

Ed al principio sopra esposto si è uniformata anche la recente pronuncia del Supremo Consesso il quale, tra l’altro, ha stabilito che “…il pagamento del prezzo in favore dell’avente diritto non integra condizione o requisito di detto trasferimento, salva restando, ove l’amministrazione medesima non provveda nei modi e nei termini all’uopo prescritti, la sua responsabilità quale debitrice inadempiente…”. (Cass. Civ., Sez. Terza, Ord. n. 29477 del 7 novembre 2025).

Dalle argomentazioni giuridiche che abbiamo visto se ne trae che laddove oggetto di un’alienazione sia un immobile, riconosciuto come bene d’interesse artistico e storico, il ministero può deecidere di esercitare il diritto di prelazione sul medesimo bene, ai sensi dell’art. 60 del dlgs. n.42/2004, con il conseguente trasferimento della proprietà a favore dello Stato indipendentemente dall’omesso versamento del prezzo concordato tra le parti.

L’alienante, a fronte dell’inadempimento del versamento del prezzo da parte dello Stato, potrà far valere la qualità di debitore di quest’ultimo nelle ordinarie sedi competenti.

LEGGI ANCHE
Insegne e decoro del condominio

Giovanni Stampone Avvocato